La legge stabilisce che il proprietario di casa sia obbligato a rimborsare alcune spese sostenute dall’inquilino in affitto: ecco quali.
La normativa è chiara: la suddivisione delle spese tra locatore, cioè il proprietario dell’immobile concesso in affitto, e locatario, cioè l’inquilino, è regolata dall’articolo 1576 del Codice Civile e dalla Legge n. 392/78 che disciplina la fattispecie degli affitti di immobili urbani. L’articolo 1576 del Codice Civile afferma che il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, a eccezione di quelle di piccola manutenzione.
La legge n. 392/78 mette in chiaro che le spese ordinarie (come il servizio di pulizia, la manutenzione dell’ascensore, la fornitura di acqua) sono a carico del conduttore, mentre le spese straordinarie (come la ristrutturazione dell’edificio) sono a carico del locatore. Poi, per poter conoscere i termini chiari della ripartizione dettagliata delle spese, esistono delle tabelle concordate, come quella stabilita da Confedilizia.
Nonostante i vincoli legali e le tabelle sorgono ancora diversi conflitti fra le parti per via delle spese. Chi deve pagare per cosa? E quando il proprietario è obbligato a risarcire le spese già effettuate dall’inquilino, o viceversa? A complicare il quadro c’è anche la consuetudine. La legge, infatti, non chiarisce se il contratto di affitto può stabilire una suddivisione delle spese differente da quella prevista dalle regole generali.
Le spese che il proprietario è tenuto a risarcire all’inquilino
Di recente, per esempio, la Corte di Appello di Lecce, con la sentenza n. 87 del 25 gennaio 2022, ha confermato che il contratto di locazione può specificare quali spese siano a carico del locatore e quali del conduttore. Quindi che il contratto di affitto può attribuire determinati interventi di manutenzione all’affittuario, a prescindere che essi appartengano all’ordinaria o alla straordinaria manutenzione.
In generale, è importante che entrambe le parti siano d’accordo e che la suddivisione sia chiaramente indicata nel contratto per evitare malintesi futuri. E un contratto chiaro dovrebbe sempre basarsi su ciò che suggerisce la legge. In questo senso, le spese a carico dell’inquilino dovrebbero essere quelle della manutenzione ordinaria. Quindi piccole riparazioni e spese condominiali ordinarie.
Il locatore dovrebbe invece farsi carico della manutenzione straordinaria (sostituzione della caldaia, riparazioni strutturali, adeguamenti agli impianti, riparazioni dovute a usura, sostituzione della pavimentazione o della porta d’ingresso). L’obbligo di riparazione non sussiste quando il guasto è stato causato dal conduttore per dolo o colpa.
Se l’inquilino paga una riparazione straordinaria può dunque chiedere un rimborso delle spese al proprietario. L’inquilino, per legge, ha diritto al rimborso nell’ipotesi di riparazioni straordinarie urgenti, se però ne ha dato opportuno avviso al locatore e nel caso di miglioramenti apportati all’immobile, ma solo previo accordo con il proprietario. In caso contrario non gli spetta nulla.
