ROMA – Imu 2013, cantiere aperto: prima casa, catasto, affitti. Davvero questa è “la lunga estate degli immobili” Sole 24 Ore), un cantiere sempre aperto dove si deciderà il futuro della fiscalità immobiliare, la riforma del catasto, la fusione di Imu e tassa sui rifiuti integrate in una service tax, la probabile abolizione della cedolare secca…Moltissima carne al fuoco: tanto è vero che governo e partiti della maggioranza (peraltro divisi su tutto) hanno convenuto una strategia di intervento in due fasi, un correttivo di sgravio sulla prima casa per il 2013 e la riforma complessiva del fisco immobiliare rinviata al 2014.
Prima casa, tre proposte. Partiamo dalle percentuali di quanti, secondo Pd, Pdl e Scelta Civica, dovrebbero essere esentati dal pagare il tributo sulla prima casa: tutti per il Pdl, l’85% secondo il Pd, il 55% per Scelta Civica (ma il 75% di chi ha almeno due figli). Vediamo come.
Pdl. Per il partito di Berlusconi è una promessa elettorale, via l’Imu sulla prima casa senza se e senza ma. Unica concessione su ville e castelli. L’esenzione totale riguarderebbe anche i terreni e i fabbricati funzionali all’attività agricola, mentre per gli immobili strumentali delle imprese si prevede un’aliquota ridotta allo 0,4 per mille, così come per le case in affitto (0,5 per mille). L’alleggerimento sulla prima casa vale circa 3,5 miliardi di euro: si recuperano tagliando la spesa, in particolare le agevolazioni fiscali per le società di investimento e i fondi immobiliari.
Pd. Bisogna superare l’attuale sistema. Un modo più selettivo per evitare sperequazioni va oltre il semplice aumento delle detrazioni da 200 a 600 euro (con la franchigia pagherebbe solo un 15% di proprietari): per definire il valore della rendita si immagina un doppio criterio legato sia al reddito del proprietario che al valore dell’immobile. Sarebbero presi in considerazione sia l’indicatore Isee, utilizzato per misurare la ricchezza, che l’indice Omi, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, sul valore degli immobili.
Scelta Civica. Metodo selettivo anche qui: detrazioni solo fino a 400 euro ma con più considerazione per i carichi familiari (100 euro a figlio e non 50 di detrazione aggiuntiva): in questo modo una famiglia con due figli beneficerebbe di uno sconto di 600 euro contro i 300 dell’attuale regime. Prime case verrebbero considerati anche gli immobili concessi in comodato gratuito ai figli, quelli degli anziani nelle case di cura, quelli dei residenti all’estero.
Catasto. Con i nuovi conti del catasto, il mattone varrà il 60% in più. Per calcolare l’impatto sull’Imu. si valuteranno i livelli di mercato degli ultimi tre anni. A Roma possibile rivalutazione del 44,5%. Tuttavia, la preoccupazione su una stangata fiscale conseguente alla rivalutazione degli immobili appare infondata, specie se la rassicurazione viene dal Pdl Capezzone che non si stanca di ripetere che, rispetto al gettito fiscale atteso, esso rimarrà a saldi invariati (alla fine la riforma consentirà aliquote più basse). Più realistiche dell'”allarme sulla superstangata in arrivo” (è il titolo de Il Giornale) lanciato dal presidente di Confedilizia, le preoccupazioni sull’impossibilità di contestare, per il contribuente, la formulazione delle nuove rendite, anche perché se ne incaricheranno i Comuni, in conflitto di interesse come esattori e valutatori.
La determinazione dei valori partirà da funzioni statistiche, dice il disegno di legge, “atte ad esprimere la relazione tra valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche all’interno di uno stesso comune”. base del calcolo saranno i valori dell’osservatorio del mercato immobiliare redatto dall’Agenzia delle Entrate, che suddividono i comuni in zone omogenee e che già forniscono valori di vendita e locazione a metro quadrato. A queste si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione straordinaria, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, ecc…Oppure il piano, la vetustà dell’edificio, la strada in cui si trova…Parliamo di spese che si aggirano mediamente sul 47-52%: il valore immobiliare annuo al metro quadro così depurato verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà la nuova rendita catastale.
Affitti. Via la cedolare secca. Una cosa è sicura: tutti gli interventi fiscali sugli immobili durante la recessione hanno messo in ginocchio il mercato degli affitti. Di più: la cedolare secca ha fallito lo scopo per cui era stata introdotta. Non una goccia di nero è emersa, meglio abolirla. Bisognerà anche mettere mano a una manutenzione dell’istituto dell’affitto a canone concordato. Nel passaggio da Ici a Imu sono sparite praticamente tutte le agevolazioni fiscali con inevitabili super rincari che svuotano di senso del canone concordato.
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