Recupero sottotetti e mansarde: la procedura è più complicata del previsto

Il Salva Casa ha introdotto delle semplificazioni per il recupero di sottotetti e mansarde, ma le procedure appaiono tutt’altro che agevoli.

Fra le semplificazioni principali presentate del Salva Casa, il decreto legge di fine maggio 2024 fortemente voluto dal vicepremier Matteo Salvini, si è spesso parlato con particolare interesse e curiosità della possibilità di recuperare sottotetti e mansarde. La nuova regolamentazione (finalizzata a regolarizzare le difformità edilizie minori che spesso impediscono la vendita di immobili o la sottoscrizione di mutui) offre infatti la possibilità di trasformare quegli spazi, spesso inutilizzati o destinati a deposito, in ambienti abitabili (e quindi affittabili).

Per rendere un sottotetto abitabile bisogna ovviamente procedere con alcuni lavori di base. Ci vuole un isolamento termico a norma (è necessario migliorare l’isolamento per rendere lo spazio confortevole in tutte le stagioni), devono essere aggiunte finestre (e lucernari) e bisogna procedere con l’adeguamento delle altezze. E proprio questo è il punto chiave del decreto.

Modificare le altezze dei soffitti è fondamentale per rispettare le normative vigenti in fatto di abitabilità. E il Salva Casa ha in pratica abbassato l’altezza minima dei locali abitabili. Nei sottotetti il limite è stato ridotto da 2,70 metri a 2,40 metri…

L’obiettivo principale del decreto è quello di poter rendere più agevole l’adeguamento di questi spazi e di aumentare il valore dell’immobile in cui sono presenti (offrendo magari anche la possibilità di creare nuove soluzioni abitative).

Salva Casa: i dubbi sul recupero abitativo veloce per sottotetti e mansarde

Sulla carta, tutto abbastanza lineare e sensato. Ma l’effettiva fattibilità del processo di adeguamento non è mai così scontata. Alcune Regioni potrebbero opporsi alle nuove disposizioni con le loro normative vigenti, più stringenti. E in questo modo si arriverebbe al blocco per qualsiasi tipo di applicazione delle nuove concessioni. C’è poi da mettere in conto la questione della lentezza della burocrazia. Per i lavori di recupero occorrono le opportune autorizzazioni, che potrebbero farsi attendere per mesi, anni…

In generale, il decreto ha reso il recupero dei sottotetti e delle mansarde più accessibile, ma la sistemazione di questi ambienti non è mai una passeggiata. Il decreto consentirà il recupero dei sottotetti anche se non vengono rispettate le distanze minime tra edifici. Ma solo a condizione che non si trasgrediscano i limiti imposti dai parametri urbanistici originali e non si modifichino forma e superficie del sottotetto.

E poi c’è la questione già introdotta delle altezze minime: il Salva Casa ha equiparato i sottotetti e le mansarde con altezza a meno di due metri e mezzo (2,40 metri) a locali abitabili.

Una delle novità più rilevanti introdotte dal Salva Casa 2024 riguarda la figura del tecnico progettista, ovvero il professionista chiamato a fornire la certificazione degli edifici. La legge consente al tecnico di asseverare la conformità del progetto ai requisiti igienico-sanitari, anche in presenza di deroghe alle normative tradizionali, purché vengano rispettati determinati criteri di adattabilità. Ma nel concetto di adattabilità rientra un requisito critico: quello del miglioramento della ventilazione e la qualità dell’aria negli ambienti.

Riduzione delle altezze minime come abbassamento degli standard abitativi

Più in generale, dato che la nuova normativa ha introdotto prescrizioni generiche in merito al miglioramento dei requisiti igienico-sanitari, non è detto che il recupero completo dell’ambiente possa dare origine a un progetto fattibile in termini di standard abitativi.

Molti piani di trasformazione di mansarde in case, nonostante l’ok del tecnico progettista, potrebbero essere bloccati sul nascere: bisogna considerare infatti l’oggettiva difficoltà di poter rendere davvero abitabile un locale attraverso un intervento minimo di recupero. Limitarsi ad aggiungere una finestra potrebbe quindi non essere sufficiente. Ecco perché si parla di un forte rischio applicativo del decreto.

La domanda di recupero deve poi sempre essere presentata al Comune di competenza, allegando la documentazione tecnica necessaria. Dal Comune (o dagli enti preposti) deve poi arrivare l’autorizzazione. E in questo caso possono sorgere tanti nuovi limiti. Per esempio sugli interventi strutturali e sui materiali utilizzati.

Le tempistiche per ottenere le autorizzazioni sono lunghe. Il processo, in sé, è molto più complesso di com’è stato presentato da Salvini. Molte amministrazioni locali vieteranno la riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili da 2,70 metri a 2,40 metri ritenendola come una soluzione in grado di compromettere la salubrità e il benessere degli abitanti. In certe zone particolarmente umide, limitando la ventilazione e la circolazione dell’aria, si crea infatti un forte rischio di comparsa di muffa.