Tasi e paga: padroni di casa e inquilini, 12 euro di magia

ROMA – L’acconto della Tasi che scade il 16 ottobre sarà l’ombelico del caos o, per dirla in modo più elegante come scrive Gianni Trovati sul Sole 24 Ore, è caratterizzato dai grandi numeri:

“Il 16 ottobre, insomma, si configura come il vero e proprio “Tasi day“. A chiamare i contribuenti al pagamento, dopo le tante incertezze che hanno costellato il cammino del nuovo tributo nel corso del 2014, è circa il 64% dei Comuni, una lunga lista in cui figurano anche le principali città, da Roma a Milano.

>>>Tasi 2014 acconto 16 ottobre: calcola quanto pagare a Roma col calcolatore del Comune

Risultato: la ridda di calcoli e di moduli, che oltre ai contribuenti impegna commercialisti e centri di assistenza fiscale, riguarderà poco meno di 15 milioni di italiani, obbligati a pagare il nuovo tributo sulla propria abitazione principale: in molti di questi comuni, naturalmente, bisognerà armarsi di calcolatrice anche per misurare anche la Tasi dovuta su eventuali seconde case o altri immobili di proprietà.
L’abitazione principale occupa il primo posto ma non esaurisce i problemi della Tasi. Il 53% dei Comuni italiani ha infatti deciso di applicare l’imposta anche sulle abitazioni in affitto, chiamando alla cassa (o quanto meno al calcolo) anche gli inquilini.
Questo capitolo interessa almeno due milioni di persone, ma sugli effetti reali del meccanismo pesano molti dubbi: il bilancio più probabile, a conti fatti, parlerà di un nuovo appuntamento tributario ad ampio raggio, ma con poche decine di milioni di euro di incassi per i bilanci pubblici.
Prima di pagare, anzitutto, occorre capire se la quota inquilini, cioè quella percentuale compresa fra il 10 e il 30% della Tasi complessiva determinata sull’immobile, apre le porte alla necessità di versamento. La disciplina fiscale, infatti, cancella l’obbligo tributario quando il conto complessivo, rappresentato dalla somma di acconto e saldo, non supera i 12 euro, anche se i comuni possono spostare questo limite nei propri regolamenti.
Questa regola finora ha interessato casi molto marginali, ma con l’arrivo della “Tasi per gli inquilini” vede estendere notevolmente il proprio raggio d’azione. Le variabili da calcolare, per capire se la Tasi annuale destinata all’inquilino supera l’importo minimo sopra il quale l’obbligo di versamento diventa effettivo, sono due: il valore fiscale dell’immobile, e la quota che il comune ha deciso di far pagare all'”occupante”.

Il tributo a carico dell’inquilino non supera i fatidici 12 euro, saranno sufficienti questi due elementi per escludere dall’obbligo una parte rilevante degli inquilini. La Tasi media applicata sulle case in affitto è infatti dell’1,3 per mille, e la maggioranza degli enti, almeno stando al censimento di Confedilizia sui capoluoghi, ha scelto di destinare all’inquilino la quota minima del 10%. In queste condizioni, fino a 526 euro di rendita (cioè fino a un buon bilocale nella maggioranza dei comuni), la Tasi si ferma sotto i 12 euro. Dove l’aliquota è più bassa, ovviamente, aumenta ulteriormente la quota degli esenti. Per capirlo, comunque, occorre leggere sia la delibera sia il regolamento comunale, perché solo in quest’ultimo documento è indicato l’importo minimo che cancella l’obbligo di versamento”.

Prova ad aiutarci a trovare le risposte sulla Tasi Pasquale Mirto con l’articolo:

“Otto risposte per sciogliere i dubbi:

1. Chi paga Chi sono i soggetti tenuti al versamento della Tasi?

La normativa individua come soggetti passivi sia i possessori, ovvero i titolari dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie, sia i detentori, a qualsiasi titolo. In caso di locazione finanziaria la Tasi è dovuta dal locatario finanziario, fino alla riconsegna dell’immobile. Per i locali in multiproprietà la Tasi è dovuta dall’amministratore, che poi si rivarrà sui possessori in ragione della loro quota di possesso.

2. Su quali case è dovuta la Tasi?

Il presupposto impositivo è il possesso o la detenzione di fabbricati, ivi compresa l’abitazione principale, e di aree fabbricabili, ad eccezione dei terreni agricoli che non sono soggetti al nuovo tributo. La definizione di fabbricato, di abitazione principale e di area fabbricabile è la stessa dell’Imu. Si considerano abitazioni principali anche quelle assimilate per legge o per regolamento comunale.

3. Il calcolo Come si calcola l’importo dovuto?

Per calcolare l’importo dovuto occorre conoscere la base imponibile e le aliquote deliberate dal Comune. La base imponibile si calcola con le stesse regole previste per l’Imu, quindi per i fabbricati in base alla rendita catastale, rivalutata con i moltiplicatori previsti per le diverse categorie catastali, e per le aree fabbricabili in base al valore venale in comune commercio al 1° gennaio.

4. Le aliquote Quali sono le aliquote da utilizzare?

Le aliquote sono deliberate dai singoli Comuni. La normativa nazionale individua solo i limiti alle aliquote massime deliberabili, che dipendono anche dalle aliquote deliberate ai fini Imu. Le aliquote da utilizzare sono quelle pubblicate sul Portale del federalismo fiscale, in quanto le delibere adottate ma non pubblicate sono prive di efficacia.

5. I bonus prima casa Sono previste delle agevolazioni per le abitazioni principali?

La normativa ha incentivato i Comuni a prevedere detrazioni per le abitazione principali riconoscendo la possibilità di incrementare l’aliquota massima dal 2,5 al 3,3 per mille, senza però prevedere una detrazione fissa, come nell’Imu. Pertanto, ogni comune ha deciso in autonomia l’ammontare della detrazione, subordinandola, in molti casi, anche all’ammontare della rendita catastale. Alcuni Comuni hanno anche previsto una detrazione per figli.

6. La comproprietà In caso di comproprietà come si calcola la Tasi?

La Tasi va calcolata considerando la propria quota di possesso e la destinazione data a tale quota. In caso di fabbricato in comproprietà, il soggetto che lo utilizza come abitazione principale userà l’aliquota prevista per le abitazioni principali e la detrazione. Per l’altro comproprietario, non essendo la propria quota destinata ad abitazione principale, occorrerà utilizzare l’aliquota Tasi prevista per gli altri immobili.

7. La solidarietà In che modo si può parlare di solidarietà passiva?

Vale anche tra possessori e detentori? Va premesso che la solidarietà opera autonomamente con riferimento alle singole categorie “possessori” e “detentori”; pertanto, il proprietario non potrà essere responsabile del mancato versamento da parte del detentore -inquilino. La solidarietà implica però che l’imposta non versata da uno dei possessori potrà essere richiesta dal Comune integralmente ad uno degli altri possessori. Analogamente, in presenza di più detentori, in sede di verifica il Comune potrà richiedere l’intero importo ad uno solo dei vari detentori.

8. Doppia occupazione Come si calcola la Tasi nel caso di fabbricato occupato sia dal possessore che dal detentore?

La figura del detentore non rileva se il fabbricato è anche utilizzato dal possessore. Nel caso, quindi, di fabbricato utilizzato oltre che dal proprietario anche da altri soggetti – quali la badante, il convivente, ma anche il coniuge e i figli non comproprietari – la Tasi sarà dovuta solo dal possessore”.